Kiracılık ülkemizde oldukça zor olan bir durumdur. Zaman içerisinde birçok sıkıntı meydana gelebilmektedir. Kiracının zorluğu kadar gayrimenkulün sahibi olmak da oldukça zor bir durumdur. Genel olarak hem kiracı hem de ev sahibi açısından kira hukuku adına iyi bir ikili oluşsa da kimi zamana olumsuz durumlar da meydana gelebilir. Böyle zamanlarda kişinin hakları doğrultusunda mahkemeye başvurması gerekebilir.
Kira Sözleşmelerinde Bilinmesi Gereken Bazı Durumlar
- Kira sözleşmesinden kaynaklanan davalarda dikkat edilecek ilk husus, kural olarak kira sözleşmesinin varlığını ve kira sözleşmesinin şartlarını davacı kiralayan tarafından HMK 200.Maddesi de göz önünde bulundurularak kanıtlanması gerekmektedir.
- Kira sözleşmesinden kaynaklanan davalarda davalı kiracının duruşmalara katılmaması durumunda HMK 171.Maddesi gereğince isticvap davetiyesi gönderilmek suretiyle kira ilişkisi netleştirilmelidir.
- Kira sözleşmesi şahsi nitelikli ve iki taraf arasında borç doğuran sözleşme olduğundan kiralayanın malik olması gerekmez.
- Kira sözleşmesinden kaynaklanan taşınır ve taşınmazlar hakkındaki davalarda görevli mahkeme HMK 4.Maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
- Kiralayanın ölümü halinde kira hakkı kiralayanın mirasçılarına geçer. Kiralayanın birden fazla mirasçısı var ise, aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan tahliye davasının birlikte açmaları gerekir. Aynı şekilde süre koruyucu ihtar gönderilmesi durumunda ihtarın tüm kiralayanlar tarafından gönderilmesi gerekir. Bu konudaki eksiklik yargılama aşamasında giderilemez.
- Kiralayan olmayan malik ihtiyaç ve esaslı imar nedenine dayalı olarak doğrudan tahliye davası açabilir. Ancak temerrüt ve iki haklı ihtar nedenine dayalı olarak tahliye davası açabilmesi için önceden kira bedelinin kendisine ödenmesi için ihtar çekmiş olması gerekir.
- Kiralananda önceden pay sahibi olan kimse daha sonra taşınmazdan başka bir pay satın alması halinde yeni malik sayılamayacağından TBK 351.maddesinden yararlanmaz.
- Kiracılar birden fazla ise birisi tarafından verilen tahliye taahhüdü geçerli değildir. Zira aralarında mecburi dava arkadaşlığı vardır.
- TBK 316. maddesi gereğince akde aykırılık nedeniyle açılan tahliye davalarında kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren konut ve çatılı işyeri kirasında en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı ihtarda bulunması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde bir başka deyişle konut ve çatılı işyeri olmayan kiralarda ve açıktan fena kullanım durumunda ise tüm kira ilişkilerinde kiraya verenin kiracıya önceden yazılı bir ihtar göndermesine gerek yoktur.
- Kiracıya ihtarname ile verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında tebliğ tarihten itibaren en az 30 gündür.
- İhtarname noter vasıtası ile gönderilebileceği gibi, telgraf ve taahhütlü mektup olarak gönderilebilir. Ancak telgraf ve taahhütlü mektupta muhatabın bizzat kendisine tebliğ edilmelidir.
- Kiralayan ihtar yerine icra dairesine başvurarak tahliye istekli süreli (30 gün) ödeme emri gönderme yoluna gidebilir. Bu durum da ihtar olarak kabul edilmelidir.
- Tahliye taahhütnamesinde tarih mutlaka belirtilmelidir. Tarih kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olmalıdır. Tahliye taahhüdünün boş olarak verildiği, kiralayan tarafından sonradan doldurulduğu iddiası dinlenilmez.
- Kiralayan iş yerinin tahliyesi için kendi işyeri kirada olsa bile tahliye isteyemez. Ancak tahliye istenen yerin kendisinin kullandığı yerden daha üstün özellikli olması durumunda tahliye istenilebilir.
- Kira sözleşmesi ister beş yıllık yapılsın ister daha az süreli yapılsın ilk beş yıldan sonra kira artışı hak ve nefaset yönünden incelenir ve devamında yine her beş yıldan sonra yine hak ve nefaset yönünden incelenir.
Hukuk Adına Kira Hukuku
Avukat, savcı, hakim olabilmek için okunması gereken üniversitelerin hukuk bölümlerinde okutulan ve ağır da bir ders olan kira hukuku bilinmesi gereken değerli bir kanunlar bütünüdür. Bu nedenle gerek avukatların gerek ev sahiplerinin gerekse de kiracı olacak olan kişilerin durumları iyi gözetlemesi ve herhangi bir kanunsuzluğa izin vermemeleri en önemli ayrıntı olarak gözükecektir.
Diğer Yazılar: