Konut ve çatılı olarak tabir edilen iş yerlerinde kiracı veya mal sahibi olarak bulunanların hakları Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde korunmaktadır. Halen bir konutta veya çatılı bir işyerinde kiracı veya malik olarak bulunanların kira sözleşmelerini uzatmak, şartları belirlemek, kira bedelini veya artış oranının belirlemek için yararlanabilecekleri hakları vardır. Türk Borçlar Kanunun 344 ve 345. maddeleri ilgili düzenlemeleri her iki tarafın da mağdur olmamasını gözeterek sağlanmaktadır.
Kira Bedelinin Belirlenmesi
Türk Borçlar Kanununa göre taraflar kira bedelini karşılıklı anlaşma ile özgür irade çerçevesinde belirler. Bu duruma kira bedeli ilk etapta tarafların anlaşmasına bağlıdır ve bedel serbestçe belirlenir. Elbette ilk kira bedeli için taraflardan birinin aşırı yararına olacak şekilde düzenleme yapılmaması ve kanuna aykırı bir durum oluşturulmaması gerekmektedir. Bu durumlarda ayrıca dava açılabilir. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesin devamında yani yeni sözleşme yapılacağı dönemde TBK ile bazı koşullar belirlenmiştir. Buna göre kiracı veya mal sahibi yeni kira bedelin belirlenmesi için şartlar sağlandığında dava açabilir. Aşağıda ki yazıda TBK göre Kira Tespit Davasının açılma şartları belirtilmektedir.
Kira Tespit Davasının Şartları
- Taraflar arasında yazılı veya sözlü hali hazırda bir kira anlaşmasının olması gerekmektedir. Aslen yazılı kira sözleşmeleri daha iyi koşullar sağlar ama bu her zaman mümkün olmadığından sözlü anlaşmalar da kira sözleşmesi kapsamına girer. Bir sözleşmenin olması ve süresinin 5 yılın altında olması durumunda Türk Borçlar Kanununa göre yarar görülürse kiracı veya malik tarafından kira tespit davası açılabilir.
- Beş yıldan az süreli sözleşmelerde kira bedeli ile ilgili koşullar belirtilmiş ise kiracı veya mal sahibi dava açabilir. Burada önemli husus ÜFE artış oranının üstünde bir rakama çıkmamaktır. Normal koşullarda ÜFE artış oranını geçmeyecek kira artış bedeli talep edilebilir ve bu konuda dava açılabilir. Bilindiği Üzere ÜFE, Üretici Fiyatı Endeksidir ve devlet tarafından istatiksel olarak her ay ve yıl için enflasyonun rakamsal değerinin belirlenmesinde kullanılır. Kira sözleşmelerinde yıllık artış oranı, belirlenen ÜFE oranının geçemez.
- Kira artış oranı sözleşmede belirtilmemiş ise ve kira sözleşmesi 5 yıldan kısa ise mahkemeye bedeli belirlemek üzere başvurulabilir. Mahkeme ÜFE artış oranını geçmeyecek bir rakam üzerinden emsal kira bedellerini inceleyerek karara varır. Burada amaç her iki tarafı da mağdur etmeyecek en hakkaniyetli rakamda tarafları buluşturmaktır.
- Beş yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerin sonunda taraflar yeni kira bedelinin belirlenmesi için Türk Borçlar Kanununa göre mahkemeye başvurabilir. Bu durumda yeni dönem için ÜFE rakamları göz önüne alınarak yeni bedel tespiti her iki tarafı da mağdur etmeyecek şekilde belirlenir. Yine emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu göz önüne alınır. Bazı durumlarda bilir kişi raporu istenebilir.
- Türk Parasının dışında her hangi bir dövizle yapılan anlaşmalarda 5 yıl süresi beklenir. Özellikle ülkemizde dövizle kiraya verme çok yapılan bir işlemdir. Mal sahiplerinin genelde avantajına olan bu durum dövizde ki ani artışlar nedeniyle bazen kiracıları fazlasıyla zor duruma düşürmektedir. Bu gibi hallerde 5 yıl dolmadan da dava açılabilir. Mahkeme dövizin artış durumunu, tarafların mağduriyetini, taşınmazın bu günkü durumu, emsal kiralar ve yeni ÜFE rakamlarını göz önüne alarak kira bedelini belirler. Beş yıl başvuruda bulunmayanlar için 5. yılın sonunda yeni kira bedeli tespiti davası kolaylıkla açılabilir.
Kira Bedeli Belirlenme
Açılan bir dava sonucunda mahkeme yeni kira bedelinin belirlenmesi için bilir kişi raporu isteyebilir. Bilir kişi dışında rayiç bedeller ve ekonomik esaslar göz önünde bulundurulur. Bunun anlamı benzer konut veya iş yerleri bedellerinin aynı semt için ne kadar olduğudur. Rayiç belirlenmesi olağan şartlar altında yapılan sözleşmeleri kapsar. Olağanüstü hallerde yapılan anlaşmalar rayiç bedel üzerinde etkili olmaz. Bu durum kiracıyı koruyan bir yaklaşımdır. Ayrıca rayiç bedel araştırmasında yalnız uzun süreli kira sözleşmeleri dikkate alınır.
Ekonomik koşullardaki değişimler de diğer önemli kıstastır. ÜFE rakamları, vergi değişiklikleri ve yaşam koşullarında ki değişiklikler kira belirlenmesinde etkili olur. Normal koşullarda yeni kira bedeli bir önceki yılın kirasına ÜFE artış oranı hesaplandıktan sonra eklenen rakam olacaktır ama yukarıda yazılan koşullar bazen kira bedelinde başka rakamların belirlenmesine neden olabilir. Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinde ayrıntılı bir şekilde kira bedeli belirleme koşulları belirtilmiştir. Aynı kanunun 345. maddesi de dava açma koşullarını belirler. Mülk kiracı tarafından boşaltılmış olsa bile terk ettiği tarihe kadar olan kısmı için dava açılabilir.
Dava Açma Süresi
Normal koşullarda kira tespit davası mal sahibi veya kiracı tarafından sözleşme devam ettiği süre içersinde her hangi bir zamanda açılabilir. Bu durum TBK 345. madde ile açıkça belirtilmiştir. Fakat davanın açılma zamanı mahkeme sonucunu önemli ölçüde belirleyici bir etmendir. Zira en iyi zaman yeni kira döneminin başlamasına 30 gün kaladır. Yeni döneme 30 gün kala açılan davalar sonucunda belirlenecek yeni kira bedeli yeni dönem için talep edilebilir. Ayrıca bunun kiracıya yazılı olarak da bildirilmesi gerekmektedir. Kiracıya yeni dönem için mahkeme bildirimi yazısı gönderilmişse yeni dönemin sonuna kadar açılan kira tespit davasında alınan sonuç yeni dönemin başından itibaren geçerli olacaktır.
Yukarıda anlatılan şartlar dahilinde açılmayan yani yeni kira dönemine 30 gün kala açılıp veya yeni dönemde kira artış bedeli davasının açılacağı yazısının kiracıya gönderilmediği durumlarda yine dava açılabilir. Burada çıkan sonuç ancak bir sonraki kira dönemi için bağlayıcı olur. Bu bakımdan kira tespit davası açacakların sözleşme sürelerinin göz önünde bulundurmaları, hukuksal yardım almaları ve yazılı bildirimleri yapmaları tavsiye edilir.
Diğer Yazılar: